به گزارش اکو اقتصاد، بازار مسکن ایران را دیگر نمی‌توان صرفاً با متغیرهای سنتی عرضه و تقاضای ملک تحلیل کرد. در اقتصادی که ارزش پول ملی با نوسان مواجه است و انتظارات تورمی بخش مهمی از رفتار اقتصادی مردم را شکل می‌دهد، مسکن نیز مانند طلا و ارز به محلی برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. به همین دلیل، هر موج افزایشی در بازار ارز و طلا، دیر یا زود خود را در قیمت زمین، مصالح ساختمانی، هزینه ساخت، قیمت نهایی مسکن و حتی اجاره‌بها نشان می‌دهد.
آمارهای سال ۱۴۰۵ نیز ابعاد این مسئله را نشان می‌دهد. بر اساس داده‌های منتشرشده از مرکز آمار، در تیرماه تورم سالانه بخش مسکن به ۳۲.۹ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه آن به ۳۲.۴ درصد رسیده است. تورم سالانه اجاره نیز ۳۲.۵ درصد گزارش شده؛ اما آنچه بیش از همه جلب توجه می‌کند، افزایش شدید هزینه نگهداری و تعمیر مسکن است که تورم نقطه‌به‌نقطه آن در تیرماه به ۸۳.۳ درصد رسیده است. این اعداد یک پیام روشن دارند: بی‌ثباتی اقتصاد کلان به‌تدریج تمام اجزای بازار مسکن را درگیر می‌کند.

دلار چگونه وارد قیمت یک متر مسکن می‌شود؟
در ظاهر ممکن است گفته شود ساختمان در داخل کشور ساخته می‌شود، زمین داخلی است و بخش عمده نیروی انسانی نیز ریالی دستمزد می‌گیرد؛ پس چرا قیمت دلار باید تا این اندازه بر مسکن اثرگذار باشد؟
پاسخ را باید در ساختار هزینه و انتظارات جست‌وجو کرد. بخش مهمی از مصالح و تجهیزات ساختمانی، حتی اگر در داخل تولید شوند، مستقیم یا غیرمستقیم از نرخ ارز تأثیر می‌پذیرند. فولاد، مس، آلومینیوم، محصولات پتروشیمی، تجهیزات تأسیساتی، آسانسور، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی و بسیاری از نهاده‌های ساختمانی یا دارای قیمت‌های مرتبط با بازار جهانی هستند یا در تولید آنها مواد اولیه و ماشین‌آلات وارداتی نقش دارد.
در نتیجه افزایش نرخ ارز تنها به معنای گران شدن کالای وارداتی نیست؛ بلکه می‌تواند هزینه جایگزینی بسیاری از کالاهای تولید داخل را نیز افزایش دهد.
بررسی‌های بلندمدت نیز این هم‌حرکتی را نشان داده‌اند. در یک بررسی مبتنی بر داده‌های بانک مرکزی، از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا ابتدای ۱۴۰۳ قیمت ارز حدود ۱۶ برابر و متوسط قیمت مسکن حدود ۱۷.۵ برابر شده بود؛ در حالی که رشد دستمزدها به‌مراتب کمتر بوده است.

طلا، دلار و مسکن؛ سه بازار متفاوت با یک ریشه مشترک
رابطه مسکن با طلا را نیز نباید یک رابطه مستقیم و مکانیکی تصور کرد. افزایش قیمت طلا الزاماً به این معنا نیست که فردای آن روز مسکن نیز به همان نسبت گران می‌شود. آنچه این بازارها را به یکدیگر متصل می‌کند، کاهش ارزش پول و افزایش انتظارات تورمی است.
وقتی خانوار یا سرمایه‌گذار احساس می‌کند قدرت خرید پول نقد او در حال کاهش است، به دنبال تبدیل نقدینگی به دارایی می‌رود. یک نفر دلار می‌خرد، دیگری طلا و فردی که سرمایه بزرگ‌تری دارد ممکن است زمین یا مسکن انتخاب کند.
بنابراین طلا و دلار در بسیاری از مقاطع سریع‌تر واکنش نشان می‌دهند؛ اما مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین‌تر، هزینه بالای معامله و نیاز به سرمایه بیشتر، معمولاً با فاصله زمانی حرکت می‌کند.
همین تأخیر گاهی تصور «ثبات بازار مسکن» را ایجاد می‌کند. ممکن است دلار و طلا طی چند هفته جهش کنند اما معاملات مسکن همچنان در رکود باشد. این الزاماً به معنای مصون ماندن مسکن از تورم نیست. بخشی از افزایش قیمت ممکن است بعداً از مسیر بالا رفتن قیمت پیشنهادی مالکان، زمین و هزینه ساخت تخلیه شود.

رکود معاملات به معنای ارزان شدن نیست
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار امروز مسکن، امکان هم‌زمانی رکود و تورم است. کاهش قدرت خرید خانوارها باعث می‌شود تعداد خریداران واقعی کاهش پیدا کند. از سوی دیگر فروشنده‌ای که ملک را دارایی ضدتورمی خود می‌داند، حاضر نیست به‌آسانی قیمت را کاهش دهد. نتیجه، بازاری است که در آن حجم معاملات پایین می‌آید اما قیمت‌ها نیز لزوماً کاهش معناداری پیدا نمی‌کنند. در چنین شرایطی فاصله میان «قیمت مسکن» و «توان خرید مسکن» بزرگ‌تر می‌شود.
این مسئله شاید مهم‌ترین پیامد کاهش ارزش پول ملی برای بخش مسکن باشد. حتی اگر سرعت رشد قیمت ملک برای مدتی کمتر از دلار یا تورم عمومی باشد، درآمد خانوار ممکن است با سرعت بسیار کمتری افزایش پیدا کند. در نتیجه مسکن همچنان از دسترس بخش بیشتری از جامعه خارج می‌شود.

فشار اصلی به بازار اجاره منتقل می‌شود
وقتی خانوار توان خرید خانه را از دست می‌دهد، مدت بیشتری مستأجر باقی می‌ماند. این مسئله تقاضای بازار اجاره را بالا نگه می‌دارد. آخرین آمارهای منتشرشده نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در تیر ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۷ درصد بوده است. این رقم از تورم عمومی کمتر است، اما برای خانواری که بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف مسکن می‌کند همچنان فشار سنگینی محسوب می‌شود.
از این منظر، بحران مسکن فقط مسئله «قیمت آپارتمان» نیست؛ مسئله مهم‌تر، نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار است.
اگر درآمد یک خانوار ۳۰ درصد افزایش پیدا کند اما مجموع هزینه‌های زندگی، ودیعه و اجاره با سرعت بیشتری رشد کند، حتی ثبات نسبی بازار خرید مسکن نیز به معنای بهبود وضعیت آن خانوار نخواهد بود.

بی‌ثباتی، سازنده را هم محتاط می‌کند
کاهش ارزش پول ملی فقط سمت تقاضا را تحت فشار قرار نمی‌دهد؛ سازنده نیز با یک مسئله اساسی روبه‌رو می‌شود: نامعلوم بودن هزینه فردا.
یک پروژه ساختمانی ممکن است دو یا سه سال زمان ببرد. سازنده باید امروز زمین بخرد و هزینه‌های اولیه را پرداخت کند، در حالی که نمی‌داند شش ماه بعد فولاد، سیمان، تجهیزات، دستمزد و خدمات مهندسی با چه قیمتی تأمین خواهند شد.
تورم سالانه ۶۲.۹ درصدی خدمات تعمیر و نگهداری مسکن و تورم نقطه‌به‌نقطه ۸۳.۳ درصدی این بخش در تیرماه، نمونه‌ای از شدت افزایش هزینه‌ها در بخش‌های مرتبط با ساختمان است.
افزایش نااطمینانی می‌تواند سرمایه‌گذار را از پروژه‌های بلندمدت دور کند، عرضه جدید را محدود سازد و سرمایه را به سمت فعالیت‌هایی ببرد که نقدشوندگی بالاتری دارند. کاهش عرضه نیز در میان‌مدت خود به عاملی برای حفظ فشار قیمتی تبدیل می‌شود.

وام مسکن هم از قیمت‌ها عقب می‌ماند
در اقتصادی با تورم بالا، افزایش اسمی تسهیلات الزاماً به معنی افزایش واقعی قدرت خرید نیست. اخیراً هیأت عالی بانک مرکزی با افزایش سقف برخی تسهیلات ساخت، خرید، ودیعه و جعاله مسکن موافقت کرده است.
اما مسئله بنیادی این است که اگر قیمت ملک سریع‌تر از سقف تسهیلات و درآمد خانوار افزایش پیدا کند، سهم وام از قیمت یک واحد مسکونی کوچک‌تر می‌شود. در این وضعیت خانوار با یک تناقض مواجه است: مبلغ وام بیشتر شده، اما قدرت واقعی خرید آن ممکن است چندان افزایش نیافته باشد.

مسکن بیش از آنکه مسئله یک وزارتخانه باشد، مسئله اقتصاد کلان است
برای کنترل پایدار بازار مسکن نمی‌توان تنها به افزایش وام، تعیین سقف اجاره‌بها یا اجرای پروژه‌های ساختمانی متکی بود. این ابزارها ممکن است ضروری باشند، اما بدون ثبات اقتصاد کلان اثر آنها محدود خواهد ماند.
تا زمانی که جامعه انتظار کاهش مداوم ارزش پول را داشته باشد، دارایی‌هایی مانند ارز، طلا، زمین و مسکن همچنان نقش پناهگاه سرمایه را بازی خواهند کرد. در چنین فضایی، مسکن از یک «کالای مصرفی» برای تأمین سرپناه، به یک «دارایی سرمایه‌ای» برای حفاظت در برابر تورم تبدیل می‌شود؛ تغییری که دسترسی مصرف‌کننده واقعی را دشوارتر می‌کند.
راه‌حل پایدار بازار مسکن بنابراین از خود بازار مسکن آغاز نمی‌شود. ثبات نرخ ارز، مهار تورم، کاهش نااطمینانی، افزایش امکان پیش‌بینی اقتصاد، تأمین مالی بلندمدت، افزایش عرضه واقعی و رشد متناسب درآمد خانوارها باید در کنار یکدیگر قرار گیرند.
اگر ارزش پول ملی دائماً کاهش یابد، نمی‌توان انتظار داشت قیمت زمین و ساختمان برای مدت طولانی ثابت بماند. دلار و طلا شاید نخستین بازارهایی باشند که به بی‌ثباتی واکنش نشان می‌دهند، اما مسکن معمولاً آخرین حلقه‌ای است که اثر آن را با شدت بیشتری به زندگی خانوار منتقل می‌کند.
مسئله امروز بازار مسکن فقط گران شدن خانه نیست؛ مسئله اصلی کوچک شدن قدرت خرید مردم است. تا زمانی که این روند متوقف نشود، حتی دوره‌های رکود معاملات نیز نمی‌تواند به معنای بازگشت واقعی مسکن به دسترس خانوارها باشد. ثبات بازار مسکن، در نهایت، محصول ثبات اقتصاد است؛ نه نتیجه کنترل مقطعی قیمت یک متر آپارتمان.

مهدی اقتصادی
پژوهشگر حوزه اقتصاد چرخشی و عضو اتاق ایران چین